【租屋被房東賣掉,房客有什麼權利可以保障嗎?】

租屋被房東賣掉,房客有什麼權利可以保障嗎 

 

《案例》 

小美A房東承租了台北市的一樓店面開設美容工作室,租約為5年,沒想到租到第3年的時候,A房東將店面賣給了B,而B馬上就以要自用為由,要向小美收回店面,但小美認為他的租約還沒到期,如果就這樣搬走了那店內的裝潢不就全部都損失掉了嗎?損失的費用可以向A房東求償嗎? 

請問B可以直接將店面收回,不續租給小美嗎? 

如果當初的租約變成10年,情況會不相同嗎?租約又要怎麼公證呢? 

 

《案例分析》 

B可以直接將店面收回,不續租給小美嗎? 

民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。 

從上面這個條文可以得知民法是傾向保護承租人的,原則上小美可以繼續承租店面不B的影響這是基於維持租賃契約的安定性以及保障承租人的權利而有的「買賣不破租賃原則」,也就是即使房東A將產權移轉給了B,那麼小美仍然可以依照民法的規定B主張繼續承租店面,至於能夠租多久租金費用等等的條件,就依照原租約規定遵守就不會有問題了 

 

如果當初的租約變成10年,情況會不相同嗎? 

民法第425條第2項規定:「於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。 

但如果當初小美和A一簽就是10年的租約,又沒有另外公證的話,那麼小美就不會受到民法「買賣不破租賃原則」的保護了,也就是說在小美沒有去公證的情形下,當房東A一把房屋店面買給B,那麼新屋主B是可以直接請小美離開的,因此強烈建議大家,如果簽定的租賃契約是不定期的租約又或是期限超過5年的,記得一定要去公證。 

 

租約又要怎麼公證呢? 

  • 辦理房屋租賃契約公證由出租人、承租人(如有連帶保證人時,連同連帶保證人)本人攜帶國民身分證及印章到場請求。出租人並應攜帶房屋所有權狀影本及最近一期載有房屋課稅現值之稅單(或房屋現值證明書)之正本及影本(本處留存影本)。如租賃範圍為房屋之一部份者,並附平面位置圖。 
  • 請求人如為公司法人(或商號),請由負責人攜帶身分證、公司設立(變更)登記表正影本、公司(或商號)印章及負責人印章(即俗稱大小章),親自到場。如為籌備中之公司者,請帶公司名稱預查表。 
  • 準備公證請一份(可至「司法院書狀範例」下載或到公證處後再購買填寫) 
  • 準備租賃契約書一式3 
  • 當事人得約定對於承租人租期屆滿交還房屋、給付租金及違約金,出租人返還保證金,如不履行應逕受強制執行。承租人如有保證人,也可約定對保證人就給付租金及違約金如不履行應逕受強制執行。 

 

 

 

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